Location vide : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai.

Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux impositions possibles.

Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt).

Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.

Choix 1 pour l’imposition du loueur vide : le régime micro-foncier.

Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.

Exemple :

Mme et M. perçoivent 10 000 € de loyers. Ils optent pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt.

Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €.

La base de calcule sera de 10 000 – 3 000 = 7 000 €. Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.

Choix 2 pour l’imposition du loueur vide : le régime réel.

Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les charges déductibles suivantes :

– Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
– L’assurance habitation propriétaire non occupant
– La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie ect….)
– 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
– ….

Exemple :
Mme et M. perçoivent 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il ont payés 1 500 € d’intérêts d’emprunt, 2 000 € de taxe foncières, 1 000 € d’assurance et a fait 1 500 € de travaux. Si ils optent pour le régime réel, il seront imposé sur une base de 10 000 – 2 000 – 1 000 – 1 500 – 1 500 = 4 000 €.

Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 4 000 €.

Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple :

Si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose.

Quel impôt est pris sur vos loyers imposables ?

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition. Il peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables. Notons que la tranche fiscale à 14% est remplacée par celle à 11% à partir de 2020. Le taux de 14% restent en vigueur pour les revenus 2019. Reprenons les calculs précédents.

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien.

Micro-foncier et régime réel : quelles conditions à respecter?

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location vide, il faut respecter les points suivants :

– Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide.

– L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 3 ans.

Pour plus d’information sur les différents régimes fiscaux et l’optimisation de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter.

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