Une réforme à prendre en compte. Elle résulte de l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat (JO du 16.07.2020).
Comme évoqué dans une actualité du 10 août 2020, l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 comporte divers textes qui intéressent la gestion des copropriétés.
Précisément, l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 est venue procéder à une refonte des articles 18-1 et 24-9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le cadre réglementaire applicable a été précisé par un décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 (JO du 21.07.2020), et un arrêté ministériel du 24 juillet 2020 (JO du 31.07.2020 – texte n°11). L’arrêté du 24 juillet 2020 est venu compléter l’arrêté ministériel du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. L’arrêté ministériel du 27 août 2012, ainsi retouché, comporte désormais trois nouveaux articles 5-1,5-2, et 5-3, ainsi qu’une nouvelle annexe III.
Ce qui change. L’article 24-9 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020, précise que lorsqu’un immeuble en copropriété est pourvu d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et est soumis à l’obligation légale d’individualisation des frais en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie (cliquer ici), le syndic de la copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Est concernée toute copropriété d’habitation ou mixte, pourvue d’une installation centrale de chauffage ou de froid, pour laquelle s’applique la réglementation sur l’individualisation des frais (A&C Immobilier 15ème année n°14 p. 7).
Lorsque le dispositif d’individualisation est installé et qu’il est télé-relevable (tel en présence d’appareils télé-relevables de type compteurs individuels d’énergie thermique pour un immeuble pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur), le texte précise que le syndicat des copropriétaires, et donc en pratique le syndic de la copropriété concerné, doit transmettre à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs.
Le décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 est venu préciser que le contenu de l’évaluation requise serait précisé par un arrêté ministériel (Code de l’Energie, nouveaux articles R. 241-14-1 et R. 241-16-1). L’article 5-2 de l’arrêté du 27 août 2012 précise à ce titre que les évaluations, qui doivent être transmises par le syndic de copropriété à chaque copropriétaire, doivent comprendre au moins les éléments suivants :
- la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière évaluation transmise ;
- la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire cumulée sur l’année civile.
En vertu du nouvel article R 241-14-1 du Code de l’Energie, l’évaluation de la consommation de chaleur et de froid d’un logement devra être transmise :
- Semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021, voir trimestriellement sur demande d’un copropriétaire, à son initiative ou à celle de son locataire ou de l’occupant de bonne foi du logement ;
- Mensuellement à partir du 1er janvier 2022.
Cette réglementation s’applique aux immeubles équipés d’un dispositif d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire (compteurs individuels d’eau chaude), lorsque ce dispositif est télé-relevable en qui concerne la consommation d’eau chaude sanitaire (Code de l’Energie, article R 241-16-1). Notons que des appareils de mesure, installés à partir du 25 octobre 2020, devront être relevables par télé-relève, en principe. A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils de mesure devront être relevables par télé-relève (Code de l’Energie, article R 241-16) .
Il est en outre prévu qu’un syndic de copropriété doit transmettre à chaque copropriétaire, concomitamment avec la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, une note d’information sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement. Le décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 est venu préciser que le contenu de cette note d’information serait précisé par un arrêté ministériel (Code de l’Energie, articles R 241-13 et R 241-16). L’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012 précise à ce titre que la note d’information, devant être transmise par le syndic de copropriété, devra faire apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d’information suivants :
- Les prix des énergies appliqués aux consommations concernées par les fournisseurs ;
- La quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire, consommée depuis l’envoi de la précédente note d’information ;
- La comparaison de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique ;
- La comparaison de la consommation de chaleur et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement par rapport à un utilisateur moyen selon un certain calcul (effectué conformément à l’annexe III de l’arrêté) ;
- Des modalités de répartitions des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire ;
- L’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation «Faire» (site internet: https://www.faire.
gouv.fr/ – téléphone: 0 808 800 700) ; - L’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (https://www.ademe.fr/).
Pour réaliser la comparaison demandée, un syndic de copropriété doit calculer la somme des consommations annuelles de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de l’immeuble. Cette somme est ensuite divisée par la surface habitable de l’immeuble. La valeur obtenue est ensuite multipliée par la surface habitable de chaque logement (Arrêté du 27 août 2012, annexe III).
En complément, l’article 18-1 de la loi de 1965, tel que retouché, précise que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic de copropriété doit tenir à disposition de tous les copropriétaires une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
Il découle des textes que la nouvelle réglementation s’appliquera à partir du 25 octobre 2020.
Pour consulter l’arrêté ministériel du 27 août 2012, tel que retouché : cliquer ici
Références
Ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat (JO n°0173 du 16 juillet 2020)
Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat (JORF n°0173 du 16 juillet 2020)
Décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020 relatif aux modalités d’accès aux informations de consommation et de facturation liées aux consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d’individualisation des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid (JO n°0177 du 21 juillet 2020)
Arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (JORF n°0187 du 31 juillet 2020 – texte n°11)
Arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
Dans les copropriétés concernées, un syndic doit prévoir d’adresser aux copropriétaires la note d’information et les évaluations de consommation requises, à partir du 25 octobre 2020.